【基本案情】

 2011年11月,崔某与立都公司签订《房屋订购单》一份,内容为:崔某向立都公司订购房屋一套,预测建筑面积为24.26平方米,签约单价每平方米6480元,定金10000元;签约日期为2011年11月27日至12月17日;买方应于签约日携带本订购单及身份证、印章至售楼处签署定购房屋的《商品房买卖合同》。当日,立都公司向崔某收取定金10000元。2011年12月17日,崔某到立都公司处磋商签订合同事宜,因双方就合同的部分条款未达成一致,未能签订合同。后崔某要求立都公司返还定金,遭到拒绝,遂诉至法院,要求立都公司返还购房定金10000元。法院审理后认为,崔某与立都公司签订的房屋订购单未对房屋买卖作出详细约定,尚不具备商品房买卖合同的主要内容,属预约合同。正式合同的签订需要双方当事人在平等、自愿的基础上,采取要约、承诺的方式就合同的具体内容进行磋商,并最终就所有条款达成一致意见。在《房屋定购单》限定的期间内,崔某与立都公司进行了磋商,但双方对合同部分条款存在分歧,因而未能签订商品房买卖合同。鉴于合同的订立是以当事人意思表示一致为前提,该情形下双方未能签订商品房买卖合同不可归责于任何一方当事人,原告有权要求被告返还定金10000元。

【律师点评】

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如因一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的,出卖人应将定金返还买受人。实践中,当事人签订商品房认购书或订购单后往往会支付一定数额的定金作为签订正式商品房买卖合同的担保,如当事人双方在签订正式合同的磋商过程中均无过错,只是就合同有关具体条款出现较大分歧,不能协商一致,或因不可抗力和其他当事人意志以外的因素而导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应将收取的定金返还给买受人。但如因一方当事人的原因,如购房人一方付款能力降低、选中其他楼盘或对未约定的事项提出一些苛刻条件,出卖人一方提出高于认购书约定的房屋价款等,则应当适用定金规则处理。

案例收集编写人：  张花鲜律师  18954365769